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开发商不再见地就买土地转“凉”:每块地都要精打细算

胡天祥2019-12-05 15:21:31来源:时代周报

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  12月2日,相关机构报告显示,2019年11月,全国土地市场整体成交量同比减少逾两成,成交均价上扬逾三成,土地出让金总额同比增加。

  报告还称,一线城市供应量环比增多,成交也较上月走高,其中深圳揽金近237亿元居首。

  二线城市供应量同比微增,成交量虽减少但价格上涨,推动出让金总额同比走高。

  三四线城市供应量同比下滑逾一成,楼面均价环比增加,出让金总额同比增加近两成。

  土地市场总体成交量下滑,反映出受市场低迷、融资收紧等多方面影响,房企的投资意愿正进一步减弱。

  “目前市场正处在调整期,很多开发商资金也紧张,不能见到地就买。”11月底,一家百强房企助理总裁告诉时代周报记者,公司现在买地很谨慎,每块都要算的特别清楚,内部包括营销在内的几条业务线一个个算,然后报专家委员会等审批。

  12月2日,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,全国土地市场成交量同比下降,再次印证了当前土地市场降温这样一个导向。在这一大背景下,建议开发商少拿地甚至不拿地。

  主要城市土地流拍近700宗

  虽然一二线城市土地供应量在增加,但也不乏流拍案例。

  11月26日,武汉共有5宗地入市出让,总起价35.7亿元。但最终只有2宗地成交,1宗地熔断、2宗地流拍,成交总价10.17亿元,成交面积约7.78万平方米。

  11月22日,深圳6宗宅地入市出让,坪山坑梓地块流拍。

  11月18日,佛山顺德区出让2宗商住地,其中一宗商住地因无人报价而未成交。

  来自中原地产研究中心的统计数据显示,截至11月27日,全国主要城市的住宅土地流标已经达到了696宗。中原预计,在惯例资金链最紧张的12月,上述流拍数据还有可能明显增加。

  “在楼市上行的时候,基本上买到地就不会亏,银行也比较放心贷款给开发商。”上述百强房企助理总裁告诉时代周报记者,但现在市场正处在调整期,很多开发商资金也紧张,不能见到地就买。

  严跃进告诉时代周报记者,全国土地市场成交量同比下降,再次印证了当前土地市场降温这样一个导向。反映到开发商身上,他们会认为当前去库存压力比较大,完成年度目标压力比较大,或者说盈利的空间比较小,所以在拿地方面会更加保守。

  克而瑞指出,总体而言,土地市场目前量、价涨幅趋缓,溢价率走低,竞争程度下降,体现了市场回归理性的一面。

  “不同城市则面临着不同的土拍调整,如北京、深圳这样的一线城市地市面临政策收紧调控,而厦门10月挂出的两宗地不仅不设竞拍底价,且允许分两次缴清土地出让金,意图刺激房企参与竞拍。 ” 克而瑞进一步解释。

  克而瑞还指出,随着市场持续分化,未来一线城市不可避免的将会成为利润洼地,土地市场将在政策严控下持续平稳发展;而其他线城市则有可能在供应放量、调控刺激的作用下小幅回温,拿地机遇更值得关注。

 房企投资意愿减弱

  土地市场“转凉”,反映出受市场低迷、融资收紧的宏观影响,房企的投资意愿正进一步减弱。

  来自克而瑞的报告显示,2019年1-11月,销售百强房新增货值为8.4万亿,环比涨幅较上月微涨6%;百强房企拿地销售比维持在0.36,与上月持平,整体维持谨慎。

  从11月单月拿地金额来看,国企、央企表现强势。

  万科、中海、绿地、华润等名列前茅,拿地金额均超过100亿元,且拿地销售比均高于0.4,大于行业平均。

  另外,TOP30企业中,金地、中骏表现的相对积极,单月拿地金额均超过80亿。其中,中骏以59.4亿获得厦门岛内六年来第三块出让的宅地,未来供货量仍然相对充足。

  不过,11月单月,新增货值百强中也有超过3成企业尚未拿地,且拿地销售比低于行业平均。

  严跃进向时代周报记者表示,在土地市场降温的大背景下,建议开发商少拿地甚至不拿地。“但如果企业这个时候有战略扩张,且资金面充裕,逆周期拿地往往能拿到一些成本比较低的地,不失为一种比较好的扩张模式。”严跃进补充道。

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